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购房时怎样区别定金与订金

2018年7月16日  福州离婚财产纠纷律师   http://www.lhcclvssd.com/
  在商品房交易中,所说的定金与订金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作楼价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,开发商不履行合同的,应双倍返还定金。我国《担保法》还规定;定金应以书面形式约定,不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金,即产生相应的法律后果。
  另一方面,定金作为合同履行的一种担保,《担保法》中规定:担保合同(即定金条款)是主合同的从合同,若主合同无效,定金条款无效(另有约定的,按约定)。换言之,若合同无效,定金条款亦无效,收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效,过错方应承担相应的民事责任,而不是没收或双倍返还定金了。
  订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若开发商不履行义务亦不须双倍返还,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
  值得一提的是,签订正式的房屋预售契约之前,买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约,不具备房屋预售契约的法律效力,只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款,则若购房者在签订认购书后反悔,开发商有权没收购房者的定金;若开发商违约,不与购房者签订正式的预售合同,则购房者有权要求开发商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金,那么就不具备定金的法律后果了。
  由此可见,定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同,在签订购房合同时,购房者应对此有充分的理解,并根据自己的实际情况慎重行事。
  另外,消费者在订立定金条款时,应当注意这样5个问题:
  (1)定金条款并不具有强制性,它仅是指导性的,消费者可以依法自主决定是否订立定金条款;
  (2)应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;
  (3)虽然已订立了定金条款,但只有消费者在交付了定金后,合同才生效;
  (4)要分清定金和预付款的区别,预付款就是预先支付,但预付款,不能适用定金的罚则。
  (5)谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验,在某些条款内容上设下陷阱,故意让消费者违约。

文章来源: 福州离婚财产纠纷律师
律师: 刘光耀 [福州]
福建鼎飞律师事务所
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